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“過山車”背后的陷阱。
1
越南樓市，難
越南樓市，正在經(jīng)歷一場煎熬。至少有三件事，讓越南人民感到燒心。
第一件事，是樓盤停工。
早在數(shù)月前，根據(jù)界面新聞的報(bào)道，越南已有超1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目停滯，總投資額近340億美元。
越南媒體報(bào)道顯示，這些停滯的項(xiàng)目多集中于大城市，其中首都河內(nèi)約有400個(gè)，經(jīng)濟(jì)中心胡志明市有超過300個(gè)。越南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也稱——
越南63個(gè)省市中，每個(gè)省市平均有20個(gè)項(xiàng)目被叫停。
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超1200個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，這啥概念？有人做了一個(gè)對(duì)比，越南的人口和面積差不多相當(dāng)于中國的一個(gè)省，你想想，一個(gè)省出現(xiàn)1200個(gè)停工項(xiàng)目，這得多夸張？要知道，一旦開發(fā)商資金斷裂或者跑路，這些停工樓盤可就成了爛尾樓。
第二件事，是高企的庫存。
根據(jù)馬來西亞媒體的報(bào)道，由于房市低迷，越南房地產(chǎn)商平均銷售天數(shù)為5662天，部分房地產(chǎn)商銷售天數(shù)達(dá)到了54334天。也就是說，如果按目前這個(gè)進(jìn)度，有些越南開發(fā)商要賣完手里的房子，要花上——
149年。
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這個(gè)數(shù)據(jù)著實(shí)有點(diǎn)嚇人。一個(gè)重要的原因是，越南房地產(chǎn)市場的成交量已經(jīng)大幅萎縮。2023年第一季度數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)刈≌袌龉?yīng)量約達(dá)25000套，主要為前期發(fā)售項(xiàng)目的庫存，成交率僅為11%左右，約2700筆交易，同比下降50%。
越媒數(shù)據(jù)也顯示，2023年前9個(gè)月，越南房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)同比增長-8.71%。
第三件事則是房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。
越南企劃投資部數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，越南大約有10萬家房產(chǎn)相關(guān)公司關(guān)閉。越南房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月初公布的數(shù)據(jù)也顯示，越南有95%的房產(chǎn)公司在裁員，部分不足50人的小型公司裁員比例甚至超過90%。不少越南房地產(chǎn)商被迫出售資產(chǎn)，縮小辦公室規(guī)模和減少工資，甚至要轉(zhuǎn)行才能維持生計(jì)。
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停工、破產(chǎn)、天量庫存……越南樓市，真的太難了！
2
“過山車”
往回看幾年，越南樓市卻是另一番光景。
時(shí)間回到2015年7月，為了拯救低迷的樓市，越南對(duì)《住房法》進(jìn)行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制。
從那之后，來自韓國、中國等國的投資客開始涌入越南。按照地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE的統(tǒng)計(jì)，2018年，通過該公司在越南購房的客戶中，中國占比為45%，韓國為22%，美國為5%。
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▲圖源：格隆
真正的狂歡發(fā)生在2022年。當(dāng)中國樓市一片冰冷的時(shí)候，我們隔壁的鄰居卻瘋狂蹦迪，跳起了野狼disco。
越南建設(shè)部報(bào)告顯示，2022年一季度，河內(nèi)、胡志明市、峴港、海防、平陽、同奈、慶和等8個(gè)地區(qū)房價(jià)都在漲。
2022年4月份，越南第一大城市胡志明市，房價(jià)更是來到了越南近10年來的歷史高點(diǎn)。僅僅6年前，這個(gè)城市的平價(jià)樓盤價(jià)格還在790美元/平方米，那時(shí)候最高已經(jīng)漲到了2200美元/平方米，漲幅接近三倍！
地價(jià)也在猛漲。資料顯示，僅2022年3月份，越南全國的地塊和住宅用地價(jià)格同期就平均上漲了20%-25%。胡志明市守添富人街的一塊地，更是拍出了24.5萬億越南盾的價(jià)格，折合單價(jià)約69萬元人民幣/平方米，創(chuàng)造了全球最高土拍地價(jià)。
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全世界的頂級(jí)豪宅，在這樣一塊土地面前，都要低下高貴的頭顱。你很難想象，這樣一塊天價(jià)地，不是出現(xiàn)在美國（人均GDP—69400美元），而是在越南（人均GDP—3700美元）。
如此巨大的漲幅引來了全球的炒房客。在他們看來，越南樓市像極了十幾年前的中國。有一個(gè)賣房中介團(tuán)隊(duì)曾向媒體透露，他們六個(gè)人，在三個(gè)月內(nèi)賣了100套房。
值得一提的是，就連李嘉誠也聞風(fēng)而來，2022年他的家族宣稱要向胡志明市注入大量資金，發(fā)展高端房地產(chǎn)等項(xiàng)目。
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當(dāng)然，隨著房價(jià)的高漲，越南大部分人同樣買不起房子。在胡志明市中心城區(qū)，一棟別墅的價(jià)格普遍需要100~300萬美元，就算是年收入2萬美元的富裕家庭，不吃不喝也需要50年才能買得起，更不用說普通人了。
彼時(shí)，所有人都以為越南樓市將復(fù)制“中國奇跡”。但誰也沒有料到，僅僅一年之后，越南房地產(chǎn)卻隱隱出現(xiàn)“崩盤”的跡象。
買了越南房子的人，猶如坐上了“過山車”，就倆字：刺激！
3
美元的又一次“收割”
越南房地產(chǎn)的遇冷，有著多重原因。
過去數(shù)月，越南政府開啟了一系列反貪風(fēng)暴，全面審查債券發(fā)行企業(yè)，并嚴(yán)管信貸審批、加強(qiáng)銀行貸款審查等，就連華裔地產(chǎn)大亨張美蘭都被抓了。
在這樣的政策氛圍下，被高利率、嚴(yán)厲監(jiān)管、樓盤銷售萎靡包圍的越南房地產(chǎn)商，普遍陷入了流動(dòng)性危機(jī)。
但真正讓越南樓市反轉(zhuǎn)的原因，還在更深處。
你也許注意到了，越南失速的，不只是樓市。2023年一季度，越南GDP增速下滑至3.32%——這是越南12年以來第二低的一季度數(shù)據(jù)。
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這令全世界感到驚訝。要知道，2022年越南GDP增長8%，創(chuàng)下1997年以來最高記錄。并且，疫情之前的30年內(nèi)，越南經(jīng)濟(jì)一直保持著6.8%的平均GDP增長。
越南何以失速？答案在出口。2023年1-3月，越南出口同比下降11.9%，全國停業(yè)企業(yè)達(dá)4.29萬家。到了4月，出口更是同比下降17.1%。
這個(gè)數(shù)據(jù)，也揭開了一個(gè)扎心的事實(shí)。越南一直是一個(gè)“出口導(dǎo)向型”國家，過去20年間，越南進(jìn)出口額從364.5億美元增長到6685.4億美元，增長了17倍，貿(mào)易規(guī)模也躋身全球前20。
2021年，越南出口總額為3345億美元，占其全國GDP的91%。其中，美國市場的出口比例為29%，位居第一。
對(duì)外貿(mào)的極度依賴，締造了越南過去數(shù)年的高增速，但反噬也由此而來。
資料顯示，越南過去數(shù)年積攢了800多億美元外匯儲(chǔ)備，但外債規(guī)模卻高達(dá)1400美元以上。
2020年之后，美聯(lián)儲(chǔ)大放水，溢出的外資瘋狂涌入越南，正是這些錢推高了越南樓市與股市的泡沫。2021年，越南股指上漲了125.54%，冠絕全球，樓市更不用多說。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2022年3月，美聯(lián)儲(chǔ)開啟了加息周期。為了應(yīng)對(duì)通脹，2022年3月以來，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行過11次加息，累計(jì)加息幅度達(dá)525個(gè)基點(diǎn)。
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美國加息，資金成本變高，外資開啟了撤退之旅。這背后的經(jīng)濟(jì)邏輯是——
美聯(lián)儲(chǔ)一加息，導(dǎo)致美國銀行的（存借）利率上調(diào)，即存錢和借錢的利息都上升。
如此一來，那些從美國銀行借錢投資的人，只能立刻還錢，否則拖得越晚，利息越高，虧得越多；而沒有借錢的人，也會(huì)想辦法將錢存進(jìn)美國銀行，享受高利息。
外資的撤退，讓越南樓市、股市、債市的泡沫統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)出原形，資產(chǎn)價(jià)格全體暴跌，連帶著把越南的出口也帶崩了。
面對(duì)這種轉(zhuǎn)變，高度依賴外貿(mào)的越南沒有一絲招架之力。
同樣的經(jīng)歷，當(dāng)年的拉美、日本等地區(qū)和國家，都遭遇過。通過這種方式，美聯(lián)儲(chǔ)曾收割了一個(gè)又一個(gè)新興國家。被蹂躪后的越南，是時(shí)候長長教訓(xùn)了——
歷史不會(huì)簡單地重復(fù)，但總是驚人的相似。
