雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|江北 編|深海

國(guó)內(nèi)首批數(shù)據(jù)中心REITs產(chǎn)品發(fā)行取得關(guān)鍵進(jìn)展。

6月18日，雷達(dá)財(cái)經(jīng)自中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)獲悉，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT”）已通過(guò)審核。同日，“南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”也被證監(jiān)會(huì)正式批復(fù)準(zhǔn)予注冊(cè)。

這一事件標(biāo)志著公募REITs底層資產(chǎn)迎來(lái)重要擴(kuò)容，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)在數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的空白。

為何數(shù)據(jù)中心REITs花落潤(rùn)澤科技？有分析人士認(rèn)為，潤(rùn)澤科技作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的智算中心運(yùn)營(yíng)商，其“數(shù)據(jù)中心+綠電”模式與REITs資本工具的協(xié)同創(chuàng)新，有望成為破解算力行業(yè)重資產(chǎn)瓶頸的標(biāo)桿案例。

從投資角度，國(guó)盛證券分析師楊業(yè)偉認(rèn)為，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項(xiàng)目評(píng)估邏輯整體合理，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，考慮該項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定性較好、作為新品類(lèi)REITs資產(chǎn)可進(jìn)一步分散REITs投資，預(yù)測(cè)分派率絕對(duì)值仍有一定性價(jià)比，具有一級(jí)參與價(jià)值。

項(xiàng)目曾獲評(píng)“國(guó)家綠色數(shù)據(jù)中心”

公開(kāi)資料顯示，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT以上市公司潤(rùn)澤科技位于河北省廊坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)。

該項(xiàng)目自2020年12月16日開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，剩余運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)49年。其距離北京市南六環(huán)直線距離約20公里，距離大興機(jī)場(chǎng)直線距離29公里，能夠滿足北京區(qū)域客戶對(duì)低延遲、高可靠性的需求，曾獲評(píng)“國(guó)家綠色數(shù)據(jù)中心”。

潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的申報(bào)成功，對(duì)于盤(pán)活國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有著極大借鑒意義。

近年來(lái)，隨著我國(guó)各地區(qū)、各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)，中國(guó)內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模將保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而數(shù)據(jù)中心作為新質(zhì)生產(chǎn)力核心要素之一，也被納入我國(guó)“十五五”戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略地位愈發(fā)凸顯。

然而，數(shù)據(jù)中心行業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)模式，投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)。公募REITs則為數(shù)據(jù)中心企業(yè)提供了高效的融資渠道，推動(dòng)行業(yè)從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向“投融管退”閉環(huán)轉(zhuǎn)型，加速資金回籠。

從公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容的角度看，此次潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項(xiàng)目的獲批也是監(jiān)管層金融創(chuàng)新助力新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展政策在實(shí)施過(guò)程中的一次重大突破。

今年以來(lái)，證監(jiān)會(huì)多次發(fā)文鼓勵(lì)企業(yè)利用REITs類(lèi)工具對(duì)數(shù)據(jù)中心類(lèi)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行融資。

2025年2月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)》再次明確，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造。

2025年6月18日，證監(jiān)會(huì)主席吳清在2025陸家嘴論壇開(kāi)幕式上發(fā)表了題為《充分發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)樞紐功能推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展》的主旨演講，指出在新的形勢(shì)下，構(gòu)建以資本市場(chǎng)為樞紐的創(chuàng)新生態(tài)、提升創(chuàng)新資本形成效率，對(duì)于加快科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展意義重大，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤(pán)活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

潤(rùn)澤科技為何能拔得頭籌？

潤(rùn)澤科技憑借什么拔得頭籌，獲得行業(yè)的首批REITs？

資料顯示，潤(rùn)澤科技是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的智算中心整體解決方案提供商，始終專(zhuān)注于園區(qū)級(jí)、高等級(jí)、高效能、綠色智能算力和算力基礎(chǔ)設(shè)施的投資、研發(fā)、建設(shè)、持有和運(yùn)營(yíng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括IDC（InternetDataCenter，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）和AIDC（ArtificialIntelligenceDataCenter，人工智能數(shù)據(jù)中心）兩個(gè)板塊。

今年3月，在談及項(xiàng)目申報(bào)初衷時(shí)，潤(rùn)澤科技董事會(huì)秘書(shū)沈晶瑋表示，公司考慮發(fā)行公募REITs主要基于兩方面原因：首先，國(guó)家鼓勵(lì)多個(gè)行業(yè)試點(diǎn)發(fā)行公募REITs，以盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)其次，潤(rùn)澤科技作為IDC行業(yè)的頭部企業(yè)，擁有多個(gè)成熟的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，這些項(xiàng)目手續(xù)齊備、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，且盈利能力強(qiáng)，符合公募REITs的發(fā)行要求。

總的來(lái)看，潤(rùn)澤科技作為國(guó)內(nèi)民營(yíng)第三方IDC企業(yè)龍頭，較早進(jìn)入IDC市場(chǎng)并聚焦主業(yè)運(yùn)營(yíng)，其項(xiàng)目主要集中于一線城市衛(wèi)星城，具備穩(wěn)健的盈利性和稀缺性。

根據(jù)科智咨詢數(shù)據(jù)，2023年潤(rùn)澤科技位列中國(guó)傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心第三方服務(wù)商市占率第四（市占率5.4%）。

浙商證券研報(bào)則顯示，目前公司已于6大核心區(qū)域建成7個(gè)AIDC智算基礎(chǔ)設(shè)施集群，基本完成全國(guó)“一體化算力中心體系”框架布局，并規(guī)劃約61棟智算中心、約32萬(wàn)架機(jī)柜。公司持續(xù)夯實(shí)IDC領(lǐng)先、液冷領(lǐng)先和AIDC領(lǐng)先三大優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有望抓住AI產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，持續(xù)受益于AI高速發(fā)展及大模型集群效應(yīng)顯著增強(qiáng)帶來(lái)的智算需求爆發(fā)。

具體到此次獲批的潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項(xiàng)目而言，其盈利性已然十分穩(wěn)定。

募集說(shuō)明書(shū)顯示，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項(xiàng)目自2020年便與中國(guó)電信北京分公司簽訂合作協(xié)議，故該項(xiàng)目2021-2023及2024年前三個(gè)月的平均簽約率均為100%。平均上架率則穩(wěn)步上升，經(jīng)歷投入運(yùn)營(yíng)后的爬坡期后，2023年及2024年前三季度平均上架率已達(dá)到99%以上水平。托管服務(wù)費(fèi)收繳率方面，近三年該項(xiàng)目向中國(guó)電信北京分公司的托管服務(wù)費(fèi)收繳率均為100%。

2021-2023年，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入3.03億元、5.23億元和5.5億元，毛利率分別為53%、50%和52%，同期EBITDA分別為1.9億元、2.9億元、3.1億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）利潤(rùn)率分別為61%、55%和58%。

市場(chǎng)人士表示，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性，是理想的公募REITs投資標(biāo)的。

隨著近年來(lái)AI技術(shù)的發(fā)展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求激增，行業(yè)發(fā)展前景良好，同時(shí)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)符合政策導(dǎo)向，且具備市場(chǎng)需求和創(chuàng)新潛力，有望成為公募REITs參與機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)布局方向。乘AI算力東風(fēng)，公募REITs在數(shù)據(jù)中心行業(yè)實(shí)現(xiàn)破冰無(wú)論對(duì)公募REITs市場(chǎng)還是數(shù)據(jù)中心行業(yè)都具有劃時(shí)代的里程碑意義。