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01
史上最重磅救市政策
A股，沸騰了！港股，沸騰了！人民幣，也沸騰了！
一連四炸，這個國慶節(jié)前注定不平凡！??
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1、降低存款準備金率和政策利率。近期將降準0.5個百分點，釋放長期流動性1萬億元，年底前可能還會擇機再降準0.25-0.5個百分點。
2、降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點。
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首先是降準，放水已經(jīng)成為常態(tài)，但是這次放水可以是史詩級的，不僅現(xiàn)在要釋放長期流動性的1萬億，就連年前的動作也說的清楚明白，也是今年2月份以來再次全面降準。? ? ? ? ??
另外7天逆回購的下調(diào)，也意味LPR將會有20個基點的幅度，還有存款利率也會緊跟腳步。銀行的金庫仿佛打開了水龍頭，嘩嘩地往外放水，意思是：兄弟們，趕緊來借錢吧，我這里錢多得放不下！? ? ? ? ??
3、將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
4、央行：降低存量房貸利率，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
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任何一個消息都是刷屏級別的利好，被央行在一天之內(nèi)同時放出來了。
從降準到降房貸利率，再到給銀行加油打氣，簡直就是為了讓大家從“想花錢”到“必須花錢”這條路上一路綠燈！?
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前幾天美國降息后，我們沒啥動靜，政策還在醞釀之中。?
市場還以為還要等一段時間，暫時不會有什么大動作，結(jié)果今天放了一波大的。
如果只發(fā)其中一兩條，市場不會如此興奮，一起發(fā)出來，威力就大了。
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A股市場今天出現(xiàn)近年罕見的漲勢，特別是在下午開盤后進一步猛拉，上證指數(shù)盤中上漲超過100點。
歷史數(shù)據(jù)顯示，在此之前，年內(nèi)僅有2024年2月6日盤中曾上漲超過100點，當天收盤上漲87.30點。最近幾年中，上證指數(shù)盤中上漲超過百點的情形也非常少見。
截至收盤，滬指、深證成指漲超4%，創(chuàng)業(yè)板指漲超5%，A股市場超5100股上漲。
這市場，就差央行親自下場買股票了。
02
樓市才是終極目的？
這次的操作很明顯，一攬子政策直指現(xiàn)在最大的兩個市場——股市和樓市。
9月24日暴漲的行情拉升非常突然，從開盤之前就給了降準，降息等等一系列大招，開盤以后10點30左右繼續(xù)給大招。
官方的表態(tài)是告訴大家準備好了很多資金，平準基金，還有新工具可以5000億，5000億一直提供下去。
這就給了市場信心，而且是一波預(yù)期給得非常滿。
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但這一波其實給樓市的信心更多一些。
股票大盤一直到重磅政策落地才開始拉升，而房地產(chǎn)ETF早就連漲了好幾天，說大資金提前沒聽到風(fēng)聲，肯定不可能。市場也明顯更看多這一波政策對樓市的刺激。
粗略劃分一下“924”新政大禮包的樓市利好，主要分為三個部分，三個份量都很足。
第一，存量房貸降利率。
這個之前“某知名外媒”已經(jīng)反復(fù)提到，市場一定程度上已經(jīng)預(yù)提了這個利好，但預(yù)提跟實提肯定是不一樣的，畢竟還有那么多人不信，今天算是讓對此持悲觀預(yù)期的人徹底放心了。
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存量房貸降息對股市算是間接利好，強度不算太大，但對經(jīng)濟整體的意義還是很大的，至少可以顯著緩解一下信貸萎縮。
這背后更重要的是它的信號意義，至少說明國家是愿意繼續(xù)讓銀行給宏觀經(jīng)濟讓利的，也一定程度上說明上面是在聽取民意的。
第二，保障性住房再貸款的央行支持比例從60%調(diào)整為100%。
這個可能有點抽象，很多人沒看明白，說簡單一點就是，地方政府在市場上購買商品房用作保障性住房，但地方政府沒有這么多錢，所以需要向銀行貸款，但銀行的錢也是有限的，貸到了這里就得減少其他方面的貸款，等于是拆東墻補西墻，對經(jīng)濟不利。
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所以這時候央行站出來了，央媽的錢理論上是無限的，銀行給地方政府貸款，央媽再在后面給銀行貸款，最終的出資人就變成了央媽，這就不占用銀行的資金，等于是央行間接給地方政府貸款發(fā)錢。
估計有不少人已經(jīng)開始盯著這筆錢了！
第三，全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%。
降首付這是沒啥好說的，很多城市已經(jīng)執(zhí)行一段時間了。只要你想買房，差錢那都不是事兒，征信能過，都有辦法給你擼到首付的錢幫你上車。關(guān)鍵現(xiàn)在不少人缺的不是首付，缺的是居民收入預(yù)期，大家才有能力買房。
03
房價的底部到了嗎？
“924”新政后，其實股民還是比較冷靜的，畢竟挨了這么多頓打，不會被兩三根大陽線就給忽悠瘸了。
真正立場不堅定的，還是買房剛需人群、改善型人群以及持幣抄底樓市的。
目前網(wǎng)上有一種觀點認為：房子永遠不可能是賣白菜價。目前可能是2008年、2015年后的最好買房時機。待到“政策底”出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場就將步入真正的上行周期。
“你不要看到短期的房地產(chǎn)市場調(diào)整，就認為自己以后可以買到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實際的。就好像你買股票，你不要以為現(xiàn)在股市就是很低了，弄不好它可能會更低?！?/p>
而“924”新政大概率就是這個政策底。
但是底部是不是真的形成了，其實很值得探討一下。我們簡單分析一下這次政策的前因后果。
“924”新政在樓市方面的政策，更像是幾個月前“517”新政的延續(xù)。
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當時，房地產(chǎn)“一攬子”政策落地，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調(diào)控權(quán)給予地方，也被稱為史詩級政策。
結(jié)果實際效果差強人意。7月新房成交比6月下降30%，比去年7月下降10%。
8月全國商品住宅銷售面積為839.4萬平米，環(huán)比下行24.6%，同比下行34.8%。
縱觀整個1-8月份，新建商品房銷售面積60602萬平，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。
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現(xiàn)在樓市的數(shù)據(jù)太差了，“517”新政的藥效已經(jīng)過去了，樓市必須要出更大的政策繼續(xù)加碼托底市場。
然后“924”新政就來，一旦樓市數(shù)據(jù)還是一路下行，保不齊有規(guī)模更大的刺激政策出臺。這幾年，已是屢見不鮮。
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另一方面，“924”新政上，也存在一定的漏洞。
比如，保障性住房再貸款的央行支持比例從60%調(diào)整為100%，之前的支持比例并不是100%，而是60%，相當于地方政府（或者給地方政府貸款的銀行）自己要額外掏四成“首付”。地方政府本來就沒錢，4成首付的啟動資金對他們來說壓力還是太大了。
而現(xiàn)在，央行直接把比例拉滿，等于不要首付了，100%可以貸款，這對地方政府可就太友好了，理論上可以無限買房，無限擴張資產(chǎn)負債表。
因為地方政府買房可以拉升地價，而地價提升以后可以增加地方政府賣地收入，收入增加以后又可以負擔更多的貸款。
這不就成了一個左腳踩右腳螺旋上天的游戲？后續(xù)一定會加上不少限制的。
所以無論從政策空間，還是利率空間，以及樓市成交數(shù)據(jù)的真實情況來看，現(xiàn)在恐怕并未觸及到樓市的政策底！
根據(jù)以往經(jīng)驗，市場底在政策底出現(xiàn)幾個月后才會開始筑底。
如今政策底都沒摸到，至于市場底恐怕還在下行通道。
