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“抄底”的窗口，正在關(guān)閉。
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史詩級利好之后，大招陸續(xù)到來
史詩級政策帶來的利好正在釋放。
連漲三天之后，上證指數(shù)已經(jīng)重回3000點！保衛(wèi)戰(zhàn)終究是守住了。
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同時，并購重組、房地產(chǎn)、大消費、大金融等方向漲幅居前，滬深京三市上漲個股超4700只?？纯吹禺a(chǎn)板塊，多只個股漲停，龍頭大哥萬科連漲數(shù)天，股價已經(jīng)突破到8元以上。
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資本市場的“狂歡”背后，大招在陸續(xù)到來。
9月24日的國新辦新聞發(fā)布會之后，大家感受到了“金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”的力量。從降準、降息、降存量房貸利率，到花式引導各種長線資金入市，這是要向樓市和股市注入天量資金的節(jié)奏。
不同以往的是，這次政策吹風后，不斷有落地的配套政策涌現(xiàn)。
例如有知情人士透露，北京正在考慮大規(guī)模的財政刺激，力度空前，號稱“史上最強三只箭”。
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昨天傳出的“促進勞動報酬合理增長”也在釋放信號。
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就在今天，最高級別會議召開，最高層親自部署下一步經(jīng)濟工作。會議直接定調(diào)，看看部分表述：
房地產(chǎn)：要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)……要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
民營企業(yè)：要幫助企業(yè)渡過難關(guān)，進一步規(guī)范涉企執(zhí)法、監(jiān)管行為。要出臺民營經(jīng)濟促進法，為非公有制經(jīng)濟發(fā)展營造良好環(huán)境。
民生：要守住兜牢民生底線，重點做好應(yīng)屆高校畢業(yè)生、農(nóng)民工、脫貧人口、零就業(yè)家庭等重點人群就業(yè)工作，加強對大齡、殘疾、較長時間失業(yè)等就業(yè)困難群體的幫扶……
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看來這一次，高層動真格了！可以想象的是，猛藥已經(jīng)開出方子，后面的落地政策還將不斷到來。經(jīng)濟政策，本質(zhì)上就是一種預(yù)期管理。在當下，還是那句老話：
信心比黃金更重要！
2
全球進入降息周期，國際熱錢涌入中國
史詩級利好為何突然而至？
這個問題的答案，得從幾天前尋找。9月19日凌晨，美國聯(lián)邦儲備委員會宣布，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間下調(diào)50bp，降至4.75%至5.00%之間的水平。
這是一次超預(yù)期的降息。歷史上，除非遇到重大經(jīng)濟危機，美聯(lián)儲在開啟新降息周期時，很少大幅降息50個基點。
而且，這是美聯(lián)儲自2020年3月以來的首次降息。在過去4年里，美聯(lián)儲共加息11次，基準利率從0%~0.25%一路加到5.25%~5.5%。根據(jù)美聯(lián)儲的預(yù)測，今年底美國聯(lián)邦基金利率將達到4.4%，到2025年將降至3.4%，到2026年預(yù)計將降至2.9%。
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美聯(lián)儲的降息背后，全球范圍的“降息周期”正在加速到來。
例如，緊隨美聯(lián)儲之后，科威特央行、巴林央行、阿聯(lián)酋央行等相繼降息。更早的時候，加拿大央行、歐洲央行、印度尼西亞央行等已經(jīng)降息。
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隨著海外寬松周期的開啟，國際熱錢也陸續(xù)涌入中國“抄底”。
就在9月20日，消息傳出，某地產(chǎn)企業(yè)計劃引入來自阿聯(lián)酋的戰(zhàn)略投資者Multi Gold Group Limited，取代創(chuàng)始人成為第一大股東。
這并非孤例。據(jù)媒體統(tǒng)計，中東資本近年在中國已投資多家房地產(chǎn)全行業(yè)公司，包括萬達集團、招商積余、浦東金橋、城投控股、自如、北新建材、東方雨虹、三花智控、廈門國貿(mào)等。
中東資本為何“偏愛”中國房地產(chǎn)？
一方面，中東資本錢包鼓鼓，需要進行全球資產(chǎn)配置，實現(xiàn)多元化業(yè)務(wù)布局。早在2022年底，中東主權(quán)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模就高達3.64萬億美元，占到全球主權(quán)財富基金總額的1/3。
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另一方面，作為全球第二大房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)投資潛力巨大，且已出現(xiàn)價值洼地。和很多發(fā)達國家相比，中國房地產(chǎn)市場本就存在一定程度的資產(chǎn)價值洼地，這兩年更是逐漸來到底部。
不難想象，一場屬于全球“金主”的資產(chǎn)爭奪戰(zhàn)，正在打響。
3
樓市“抄底”機會來了？
無論是美聯(lián)儲降息還是中國央行的大放水，對中國樓市而言，都是一支強心劑。
從今天最高級別會議的表述來看，這次政策力度真的不同以往，高層的決心之大可能超越我們的想象。漫天的大水涌來，我們該如何應(yīng)對？
對房企來說，降息會降低他們的美元債務(wù)成本，同時帶來資金回流，減輕財務(wù)壓力，他們也更有動力去拿地。對買家來說，全球資金都在尋找價值洼地，有前瞻眼光的購房者已經(jīng)蓄勢待發(fā)。
那么，什么樣的項目值得“抄底”？首先得看區(qū)域，樓市的分化已經(jīng)大勢所趨，那些產(chǎn)業(yè)密集、人口持續(xù)流入的區(qū)域，樓市的生命力無疑更強勁。
放眼中國，符合條件的區(qū)域其實不多。長三角、大灣區(qū)、京津冀和成渝地區(qū)經(jīng)濟圈，是其中最突出的存在。
拿粵港澳大灣區(qū)來說，這是最年輕的世界級灣區(qū)，總?cè)丝诔^8000萬，區(qū)域GDP超過13萬億元。其以不到全國0.6%的國土面積，創(chuàng)造了10%以上的GDP！
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在大灣區(qū)，廣佛又是核心“高地”。兩市GDP總值約占整個粵港澳大灣區(qū)GDP的1/3。因此，廣佛地區(qū)在中國房地產(chǎn)界的地位非常高，大部分房企都是先進廣佛，然后再擴張至大灣區(qū)其他城市。
其次看項目本身。一要產(chǎn)品“全能”。當下的樓市非常卷，“偏科生”市場不再，只有那些產(chǎn)品、地段、服務(wù)、配套都出色“全能型選手”，才能贏得青睞。
二要價格“到位”。當然，這不是單純指便宜，而是說相對周邊項目和所在位置，那些性價比高的項目，更容易被搶走。
帶著這兩個標準，廣佛區(qū)域倒是有一些不錯的標的。例如萬科黃埔新城，這是廣州的人氣紅盤，以超全的配套和強悍的交付能力著稱，規(guī)劃11處教育配套已兌現(xiàn)5處，規(guī)劃20多座口袋公園已開放近半，新房今年也已經(jīng)交付數(shù)個批次共計千余套。
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▲萬科黃埔新城綠榕音樂節(jié)現(xiàn)場
項目規(guī)劃有建面約100萬㎡的商業(yè)綜合體，涵蓋吃喝玩樂各個業(yè)態(tài)。就在昨天（9月25日），萬科黃埔新城簽約福朋喜來登酒店，這也是福朋喜來登酒店的黃埔首店。最新消息是，今日（9月26日）項目又與當?shù)卣块T達成戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，未來將在萬科黃埔新城落地黃埔中醫(yī)藥文化小鎮(zhèn)。
憑借此，黃埔新城不僅拿下2023年的全市套數(shù)銷冠，還在今年1-8月持續(xù)霸榜全市銷售套數(shù)第一。
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▲2024年1-8月廣州樓市銷售套數(shù)排行
往東邊看，金茂萬科都會四季，2024年1-8月成交套數(shù)位居廣州全市第三，并連續(xù)三年是增城網(wǎng)簽金額第1名。該項目獲得過地產(chǎn)界“奧斯卡”的“廣廈獎”，商業(yè)配套和教育配套也相當亮眼，比如去年9月開學的華南師范大學附屬新塘實驗小學，解決了新廣人關(guān)于孩子教育的后顧之憂。
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▲都會四季售樓部
繼續(xù)往西看，佛山的萬科世紀燈湖·瑧府，這是佛山首座萬科TOP級瑧系，位于佛山核心商務(wù)區(qū)，享受千燈湖CBD頂級教育、商業(yè)、交通和生態(tài)配套。該項目近廣佛線上的千燈湖地鐵站，毗鄰廣州荔灣，“稀缺度”拉滿。正因此，該項目是去年底以來，桂城千燈湖板塊的“三冠王”（成交套數(shù)、面積、金額均為第一）。
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▲瑧府是去年底至今的“三冠王”
這幾個都是資深的人氣紅盤，本身市場認可度就比較高，現(xiàn)在利好政策釋放，只會更加搶手。
回看歷史，從2000年至今，美國一共經(jīng)歷了3輪降息周期和3輪加息周期。周期的輪替帶來資產(chǎn)的起落，猶記得上一輪美聯(lián)儲降息是在2020年，直接帶動了中國信貸寬松，間接導致了房價的一輪爆發(fā)。
如今，歷史的轉(zhuǎn)盤又一次來到眼前，哪些人能把握住呢？
