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一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。
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學(xué)區(qū)房大跌
學(xué)區(qū)房，終究還是破防了。
爆炸性消息首先來(lái)自上海。上海朱家灘小區(qū)，對(duì)應(yīng)的學(xué)校是浦東新區(qū)頂級(jí)名校明珠小學(xué)，根據(jù)媒體報(bào)道，該小區(qū)今年的房?jī)r(jià)一路滑落——
3月份，均價(jià)跌到10萬(wàn)/㎡；
9月份，掛牌價(jià)跌到9萬(wàn)/㎡；
11月底，有房東直接把掛牌價(jià)降到了7.8萬(wàn)/㎡……
這啥概念呢？要知道2021年的時(shí)候，該小區(qū)的房?jī)r(jià)最高漲到15萬(wàn)/㎡，按現(xiàn)在的掛牌價(jià)，這是跌了48%，差不多砍了一半！
換句話說(shuō)，如果你在兩年前花800萬(wàn)買(mǎi)了一套，到現(xiàn)在已經(jīng)跌沒(méi)380多萬(wàn)。
這不是個(gè)例。縱觀上海的學(xué)區(qū)房，如今都在暴跌——楊浦密云小區(qū)學(xué)區(qū)房，從近15萬(wàn)跌到8萬(wàn)多；梅園新村學(xué)區(qū)房，從20萬(wàn)跌到9萬(wàn)多……
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不止上海，其他一線城市學(xué)區(qū)房的遭遇也差不多。
深圳，四大名校的學(xué)區(qū)房都在跌。深圳中學(xué)的學(xué)區(qū)房，最高跌幅達(dá)到了29%。深圳實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房，更是跌去30%-45%。一個(gè)叫長(zhǎng)城花園的小區(qū)，2021年價(jià)格將近17萬(wàn)，現(xiàn)在降到9萬(wàn)多，跌幅達(dá)43%。
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北京，“中關(guān)村三小”學(xué)區(qū)房萬(wàn)柳蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)，此前賣(mài)到22萬(wàn)一平，如今成交單價(jià)不到12萬(wàn)。
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廣州，根據(jù)“在灣區(qū)”的梳理，在名校遍地的越秀區(qū)，28個(gè)二手小區(qū)，超80%都跌了，跌幅最高超30%。對(duì)口東風(fēng)東路小學(xué)的錦城花園、君匯世家，分別跌了28%和18%。
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一線城市都如此，其他城市更不用多說(shuō)——
杭州，幾個(gè)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房降幅基本都在15%以上；
蘇州，姑蘇區(qū)老牌學(xué)區(qū)房，整體價(jià)格下跌已超過(guò)34%；
合肥，有學(xué)區(qū)房跌幅接近50%；
武漢，很多學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到不直接顯示成交價(jià)，怕太難看了……
學(xué)區(qū)房，中國(guó)樓市金字塔尖的王者，終于也要走下神壇了。
2
“瘋狂”的學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房一度是買(mǎi)房人心中的信仰。
2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的房子叫價(jià)350萬(wàn)，每平米逼近10萬(wàn)。由于價(jià)格實(shí)在駭人，這個(gè)地方被稱為“宇宙中心”。
但僅僅3個(gè)月之后，這個(gè)記錄就被打破了。東城區(qū)景山東街，一個(gè)400平方米的四合院，報(bào)價(jià)1.3億元，每平米32.5萬(wàn)。
由于報(bào)價(jià)過(guò)高，這兩套房源很快就被下架了。但從它們這里，絕大多數(shù)人第一次聽(tīng)到這樣一個(gè)概念：學(xué)區(qū)房。
不只在北京，全國(guó)各大城市，凡是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，都賣(mài)成了“奢侈品”。
在深圳，華強(qiáng)北有個(gè)學(xué)區(qū)盤(pán)叫閣林網(wǎng)苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月賣(mài)出時(shí)成交價(jià)632萬(wàn)，每平14萬(wàn)，上一年同期的成交單價(jià)是10萬(wàn)。換算一下，一年時(shí)間，房東每天躺賺5000塊，買(mǎi)房人則要多掏近180萬(wàn)。
2019年，南京出了一套“迷你”學(xué)區(qū)房，13㎡大的房間內(nèi)，只夠放一張床、一張桌子。但因?yàn)榭們r(jià)低，房東報(bào)價(jià)168萬(wàn)，看房人排到了門(mén)口。更魔幻的是，這是一套“瓦房”，房齡已經(jīng)39年。
這個(gè)“破房子”跑火的原因，在于它屬于南京市瑯琊路小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍?，樼鹇沸W(xué)是南京最有名的三所小學(xué)之一。
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這種現(xiàn)實(shí)背后，是學(xué)區(qū)房巨大的魔力。
《中國(guó)教育報(bào)》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬(wàn)名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬(wàn)名，非京籍大概6萬(wàn)名。但東城、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。
一邊是16萬(wàn)人的潛在需求，一邊是5000個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)位名額，而學(xué)區(qū)房，就是通往名校的那張船票。
再往深處看，學(xué)區(qū)房的火爆根源于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺與不平等。
看一組數(shù)據(jù)：2019年大學(xué)本科錄取率，河南考生108.4萬(wàn)，本科批次錄取36萬(wàn)，率取率是33.2%，廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數(shù)據(jù)在35%-43%之間。而北京是68.9%！
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這意味著，同樣參加高考，北京的孩子10個(gè)里頭7個(gè)上本科，河南是3.3個(gè)。
在絕大部分城市，重點(diǎn)高中的升學(xué)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通高中，而能否進(jìn)入重點(diǎn)高中，取決于能否進(jìn)入重點(diǎn)初中乃至重點(diǎn)小學(xué)。而初中小學(xué)都是免試入學(xué)，能否上全憑劃片或者搖號(hào)。
最后的焦點(diǎn)，就落到了那套決定命運(yùn)的學(xué)區(qū)房上。哪怕再不濟(jì)，孩子不是讀書(shū)的那塊料，學(xué)區(qū)房也是市場(chǎng)上的“硬通貨”，轉(zhuǎn)手一賣(mài)也能賺上一筆。
在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下，學(xué)區(qū)房就這樣走上了狂歡的巔峰。
3
學(xué)區(qū)房的宿命
學(xué)區(qū)房如今的暴跌，讓很多高位接盤(pán)的人感到意外和難以接受，但很多跡象其實(shí)早已浮現(xiàn)。
從短期來(lái)看，2021下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情況，同樣適用于學(xué)區(qū)房。想買(mǎi)的人少，想賣(mài)的人多，必然形成價(jià)格踩踏。
從中期看，學(xué)區(qū)房的邏輯在變。學(xué)區(qū)房的調(diào)控，前幾年就開(kāi)始了。2021年的時(shí)候，高層會(huì)議明確提出——
增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。
在這之后，廣州、成都、石家莊、南京等多地將學(xué)區(qū)房的整頓作為重點(diǎn)。
在上海，自2021年起，上海市委屬試驗(yàn)示范性高中，將拿出招生總計(jì)劃的65%，通過(guò)“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校。
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在深圳，官方提出“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中，狙擊高價(jià)學(xué)位房。
這兩年，更多的城市也在跟進(jìn)。教師輪崗制度、叫停寒暑假輔導(dǎo)班、嚴(yán)控在線教育，甚至試點(diǎn)啟動(dòng)小學(xué)生暑期托管服務(wù)……這些，都是改革的一個(gè)個(gè)小步伐。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源不再和房子強(qiáng)關(guān)聯(lián)，學(xué)區(qū)房自然就降溫了。
從更長(zhǎng)的維度看，學(xué)區(qū)房的價(jià)值基礎(chǔ)也在逐漸動(dòng)搖。
2016年全國(guó)出生人口達(dá)到高峰以后，新生兒數(shù)量就一直在跌，2022年全國(guó)出生人口更是跌到了1000萬(wàn)以下，與幾年前相比幾近腰斬。
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另一個(gè)數(shù)據(jù)也在說(shuō)明這個(gè)趨勢(shì)。教育部官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)共有幼兒園28.92萬(wàn)所，比上年減少5610所。同年，在中國(guó)“人口第一大縣”安徽臨泉縣，50家幼兒園被關(guān)停。不止幼兒園，2022年全國(guó)的小學(xué)也比上年減少5162所。
學(xué)生都少了，學(xué)區(qū)房的需求自然下降，價(jià)值也隨之下降。
學(xué)區(qū)房概念的真正興起，是在2006年《義務(wù)教育法》頒布、“就近入學(xué)”被強(qiáng)調(diào)之后。后來(lái)的“小升初”直升制度，更是把“學(xué)區(qū)房”推上了神壇。
回看這十幾年，學(xué)區(qū)房誕生了太多的魔幻。有人哪怕是耗資千萬(wàn)、傾家蕩產(chǎn)也在所不惜；有人組建孟母群、自辦奧賽班，自覺(jué)成了房?jī)r(jià)的“保衛(wèi)者”；還有人調(diào)動(dòng)巨量資金大手筆囤入學(xué)區(qū)房，捂一段時(shí)間又轉(zhuǎn)手賣(mài)給需要的接盤(pán)俠，從中牟取暴利……
但如今，一切都已成往事。學(xué)區(qū)房也終將體會(huì)到那句話——
時(shí)代拋棄你的時(shí)候，連聲再見(jiàn)都不會(huì)有。
