【潮汐商業(yè)評(píng)論/原創(chuàng)】

2023年3月17日，龍湖集團(tuán)公布了2022年全年業(yè)績(jī)。

根據(jù)年報(bào)披露，2022年，龍湖集團(tuán)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)為225.4億元，穩(wěn)中有增；平均借貸成本4.10%，持續(xù)保持低位。

一系列業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)看似中規(guī)中矩，但放在行業(yè)內(nèi)風(fēng)聲鶴唳的特殊年份里，這個(gè)稍顯保守的詞語卻滿含褒義。

過去一年里，多數(shù)房企度過了在生存線上掙扎的歲月，高壓的現(xiàn)金流，不斷出現(xiàn)的債務(wù)違約，在艱難經(jīng)營與信心匱乏碰撞而成的寒潮中，冰冷似乎來得始料未及。

就龍湖而言，在擔(dān)憂、謠言繪制起的種種善意與惡意之間，龍湖亦經(jīng)歷過資本市場(chǎng)的波動(dòng)，能夠保持業(yè)績(jī)的平穩(wěn)，無疑有著深長(zhǎng)的意味。

而這張穿越周期后發(fā)出的成績(jī)單，亦蘊(yùn)含著另一層深意——它意味著頭部房企們已有能力應(yīng)對(duì)最難熬的局面。

他們關(guān)于后周期時(shí)代的思考，或許即是這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中，未來企業(yè)的樣子。

從左至右依次為：龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼，董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平，高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠

01 “增肌控重”

年報(bào)季序幕剛剛拉開，寒意便透骨而出。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，已有73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中43家企業(yè)預(yù)虧，占比近六成，按照預(yù)告虧損利潤(rùn)下限計(jì)算，總虧損額將超過1700億元。

走過2022年，市場(chǎng)整體信心的減退，土地紅利的消弭，以及城市間需求的分化等等狀況，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了史無前例的考驗(yàn)。

正因如此，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼一句“兌現(xiàn)了業(yè)績(jī)承諾”顯得分量十足。據(jù)年報(bào)顯示，2022年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖難得地保持了營收和利潤(rùn)的雙正向增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)新任掌門人陳序平，坦言業(yè)績(jī)的來之不易，他用“增肌控重”與“難而正確”來解釋龍湖對(duì)行業(yè)變化的應(yīng)對(duì)，在過去一兩年里，龍湖要控負(fù)債總額，也要利潤(rùn)穩(wěn)中有增，還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，“這就意味著需要更加地自律，更高的經(jīng)營水平，更注重公司的資產(chǎn)質(zhì)量?！?/p>

作為陣痛的另一面，目前行業(yè)發(fā)展已加速脫離了過往高毛利、高地價(jià)、高杠桿的舊模式，進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的新階段。在龍湖管理層看來，（當(dāng)前的環(huán)境）是適合于龍湖這樣的長(zhǎng)期主義企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的。

長(zhǎng)期主義是個(gè)知易行難的命題。過往，龍湖堅(jiān)持財(cái)務(wù)策略的審慎，重金布局商業(yè)，加碼長(zhǎng)租公寓，對(duì)數(shù)字科技轉(zhuǎn)型持續(xù)投入，三十年來，這家習(xí)慣“天晴補(bǔ)屋頂”的企業(yè)，所堅(jiān)持的也不過是“長(zhǎng)期主義”這寥寥四個(gè)字。

那些曾被質(zhì)疑的業(yè)務(wù)，已是龍湖在行業(yè)最難日子里，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要抓手。過去一年，被龍湖視為“穩(wěn)壓器”的商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)租金收入94.3億元、24.4億元，對(duì)應(yīng)同比增幅為16%、9%，綜合毛利率達(dá)到75.6%；龍湖智創(chuàng)生活保持快速增長(zhǎng)，全口徑營業(yè)收入（合并抵消前）達(dá)137.5億元，同比增長(zhǎng)24%；而智慧營造品牌——龍湖龍智造，為龍湖集團(tuán)基于過往TOD項(xiàng)目營造經(jīng)驗(yàn)及數(shù)字科技賦能的自然產(chǎn)物，在發(fā)布首年即實(shí)現(xiàn)盈利。

在2022年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性收入合計(jì)達(dá)到236億元，同比增長(zhǎng)25%，創(chuàng)下歷史新高，經(jīng)營性利潤(rùn)占比已提升10個(gè)百分點(diǎn)至27%。

對(duì)于收入及利潤(rùn)穩(wěn)定且持續(xù)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，正是龍湖長(zhǎng)期持續(xù)投入，所期待獲得的結(jié)果。據(jù)陳序平預(yù)計(jì)，在未來五年以內(nèi)，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比非常有希望達(dá)到50%以上。

在他看來，這也將讓龍湖的利潤(rùn)盤面更加健康。

02 財(cái)務(wù)護(hù)城河

走過跌宕的2022年，郁亮掛在嘴邊的“活下去”與吳亞軍口中的“定戰(zhàn)略前，先想生死”，不知不覺成為行業(yè)的“金玉良言”，盡管它們?cè)还谝浴拔Ｑ月柭牎钡拿弊印?/p>

無疑，隨著流動(dòng)性問題真正開始決定生死，很多房企才發(fā)現(xiàn)一切遠(yuǎn)不止“天冷多穿一件棉服”那么簡(jiǎn)單。過去一年里，疲于應(yīng)付者有之，債務(wù)違約者有之，當(dāng)叱咤風(fēng)云的巨鱷們，開始反思自身曾經(jīng)的狂熱與激進(jìn)，自然也能明白何為“良藥苦口”。

如今曙光已至，幸存下來的房企們開始將更多目光投向那些“先想生死”的標(biāo)的，他們發(fā)現(xiàn)健康的資產(chǎn)負(fù)債表和低融資成本，成了房企下半場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比達(dá)到3.52倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，連續(xù)第七年滿足三道紅線綠檔標(biāo)準(zhǔn)。

波動(dòng)的周期或許對(duì)這家企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)有所擾動(dòng)，卻沒有干擾到其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。在報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期的短債占比約9.9%，平均貸款年限延長(zhǎng)至6.67年，平均借貸成本持續(xù)保持在4.10%的低位。相應(yīng)地龍湖依然是位于行業(yè)為數(shù)不多的境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)房企之一。

如趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)所述，“過去幾年龍湖穿越周期的一個(gè)很大利器就是債務(wù)結(jié)構(gòu)。”為了贏得更多戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)，龍湖提前償還了全部2023年到期的境外債務(wù)；為預(yù)防匯率變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流影響，龍湖在2022年將外幣負(fù)債掉期做到98%，全年匯兌損失壓縮至千萬級(jí)別。相比很多房企2022年動(dòng)輒幾十億級(jí)別匯兌損失，龍湖提前規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，保證了盈利空間，也為后周期時(shí)代的利潤(rùn)回歸，掃除潛在的波動(dòng)可能。

多年來，堅(jiān)持克制謹(jǐn)慎并高度自律的財(cái)務(wù)策略幾乎已是刻在龍湖之上的標(biāo)簽，其也因此獲得了行業(yè)的最高認(rèn)可。2023年2月9日，標(biāo)普再次確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，并上調(diào)其展望。這是2022年下半年以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

不僅如此，伴隨著政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，龍湖集團(tuán)于2022年末成功發(fā)行首單“第二支箭”，而后亦完成了首單“內(nèi)保外貸”的提取。

保持戰(zhàn)略定力，將風(fēng)險(xiǎn)前置，龍湖在印證房企能夠平穩(wěn)穿越周期后，也為未來兌現(xiàn)更多潛力埋下伏筆。

03 三大業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)

時(shí)間走到2023年，伴隨著政策的相繼落地，行業(yè)的危局開始化解，一輪新的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇正在醞釀。

數(shù)據(jù)顯示，在1-2月，龍湖集團(tuán)全口徑銷售金額為282億元，同比增長(zhǎng)超過四成，行業(yè)排名進(jìn)一步提至第七位。

可以看到，隨著高能級(jí)城市的回暖與信心的修復(fù)，市場(chǎng)已開始期待一個(gè)更具成色的春天。然而，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的演進(jìn)與嬗變還在持續(xù)。在新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率超過65%的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)注定會(huì)進(jìn)入一個(gè)全新周期。

2023年，龍湖集團(tuán)在年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)中，加入了開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)的全新維度。站在即將來臨的新周期起點(diǎn)上，龍湖集團(tuán)再次對(duì)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行了梳理與重構(gòu)，為外界展現(xiàn)了一個(gè)更為清晰的業(yè)務(wù)矩陣。

業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平將其稱為“1+2+2”的三大業(yè)務(wù)板塊格局。在他看來，在“一個(gè)龍湖”的統(tǒng)一體系下，一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營航道、兩個(gè)服務(wù)航道，為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。

據(jù)龍湖集團(tuán)的披露，開發(fā)板塊由地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)組成，將持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì)，聚焦改善性需求；運(yùn)營板塊主要包括商業(yè)投資與長(zhǎng)租公寓兩大業(yè)務(wù)，將對(duì)應(yīng)當(dāng)前增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)；而以龍湖智創(chuàng)生活以及龍湖龍智造構(gòu)成的服務(wù)板塊，則將進(jìn)一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產(chǎn)的形式帶動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展。

2022年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)收入分別為118.8億元、116.7億元，雙雙超過百億元，三大業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)的格局已初步形成。陳序平用“慶幸”來表示當(dāng)下龍湖的業(yè)務(wù)盤面，“經(jīng)過這波周期，龍湖應(yīng)該是僅有的‘開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)’格局沒有被稀釋的頭部房企?！?/p>

據(jù)龍湖管理層的規(guī)劃，在2023年，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊將以“品質(zhì)提升，效率優(yōu)先”為關(guān)鍵詞，在高能級(jí)城市的核心區(qū)域，通過產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。

運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊將圍繞“輕重并舉，精細(xì)運(yùn)營”展開，商業(yè)投資航道預(yù)計(jì)將新開5座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)合計(jì)11座商場(chǎng)，冠寓繼續(xù)提升運(yùn)營效率，保持良性的盈利增長(zhǎng)。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊將堅(jiān)持“客戶至上，滿意+驚喜”的理念，龍湖智創(chuàng)生活繼續(xù)苦練內(nèi)功，提升行活能力與收入，而對(duì)于智慧營造業(yè)務(wù)龍湖龍智造，則是跑出生意邏輯，進(jìn)一步樹立口碑。

如其業(yè)績(jī)會(huì)主題詞“聚而向前，行且堅(jiān)毅”所體現(xiàn)，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同并進(jìn)，即是龍湖集團(tuán)做大做強(qiáng)“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”的關(guān)鍵路徑。

通過觀察經(jīng)歷完整城鎮(zhèn)化周期的海外成熟市場(chǎng)，龍湖對(duì)于未來的思考已日漸清晰。創(chuàng)立已超過70年的住友不動(dòng)產(chǎn)，其開發(fā)、投資以及各項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入，便在歲月的打磨下逐漸趨于平衡，并支撐其數(shù)十年維持著行業(yè)頭部的地位，成為穿越大周期的佼佼者。

而對(duì)進(jìn)入不惑之年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，發(fā)展模式的變革也將進(jìn)入深水區(qū)。龍湖作為行業(yè)先行者踏出的新一步，亦成為行業(yè)的啟示，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生命力的注解，也是關(guān)于未來長(zhǎng)相的答案。