斑馬消費(fèi) 沈庹

主業(yè)不夠，副業(yè)來湊。都市麗人低調(diào)布局的產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)，如今正徐徐浮出水面。

3月11日，公司披露的正面盈利預(yù)告顯示，2024年利潤同比增長180%。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的交付和入賬，成為業(yè)績大增的重要因素之一。

早在去年上半年，都市麗人開打的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，首次揭開神秘面紗，當(dāng)期有2.5萬平方米完成交付并確認(rèn)收入1.72億元，占公司總收入的11.4%，成為內(nèi)衣主業(yè)之外的第二大收入來源。

按照計(jì)劃，公司在2025年前還將完成3.6萬平方米產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的交付，另有土儲(chǔ)待開發(fā)。這樣看來，在很長一段時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)力挺“內(nèi)衣第一股”。

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業(yè)績暴增180%

3月11日晚間，“內(nèi)衣第一股”都市麗人（02298.HK）披露正面盈利公告，預(yù)計(jì)2024年公司擁有人應(yīng)占利潤較上年增長約180%。2023年，公司擁有人應(yīng)占利潤為4248.30萬元，以此測算去年約為1.19億元。

暴增的業(yè)績，讓市場情緒瞬間高漲。昨日開盤，公司股價(jià)大漲，盤中最高漲幅達(dá)7.55%，午后回落，收報(bào)于0.265港元，與前日持平，總市值5.96億港元。

公司認(rèn)為，業(yè)績大漲主要來自三大因素。

第一是開源，期內(nèi)合作聯(lián)營商電商平臺(tái)GMV約11億元，提升了市場份額，改善了經(jīng)營業(yè)績；

其二是節(jié)流，公司繼續(xù)在內(nèi)部實(shí)施成本控制和效率提升，營運(yùn)成本得以進(jìn)一步降低；

另外，公司在東莞鳳崗鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目若干單位完成交付并入賬。

公司與聯(lián)營商的合作模式是，將部分電商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給聯(lián)營商經(jīng)營，自身沒有庫存風(fēng)險(xiǎn)、由供應(yīng)鏈直接向聯(lián)營商供貨。期內(nèi)，雖然GMV可觀，但并不直接計(jì)入公司營業(yè)收入中。

從2024年中報(bào)來看，聯(lián)營商電商業(yè)務(wù)GMV規(guī)模達(dá)到2.3億元，略高于公司線上自營業(yè)務(wù)2.2億元的GMV。公司從聯(lián)營商手中僅收取4到6個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)。

這樣的合作模式，是為穩(wěn)定收入的一次謹(jǐn)慎嘗試。旨為擴(kuò)大公司內(nèi)衣業(yè)務(wù)的市場份額和盈利水平。在去年中報(bào)業(yè)績會(huì)上，公司CFO蔡瑋軒曾對外披露，當(dāng)期內(nèi)貼身衣物產(chǎn)品業(yè)務(wù)盈利較上年同期增長36.7%。

去年上半年，公司錄得營業(yè)收入15.14億元，公司擁有人應(yīng)占溢利8239.80萬元，同比分別增長10.74%和215.35%。其中，公司貼身衣物產(chǎn)品收入錄得約12.95億元，較上年同期13.19億元微降1.82%。當(dāng)期，貼身衣物產(chǎn)品業(yè)務(wù)毛利率達(dá)49.1%，同比增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。新增的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及物流服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率則為37.7%。

如果剔除新增產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)業(yè)務(wù)，公司內(nèi)衣主業(yè)利潤雖然有所增長，但收入規(guī)模與高峰期收入存在不小的差距。

2018年，公司營業(yè)收入達(dá)到頂峰，實(shí)現(xiàn)50.96億元。其中，內(nèi)衣產(chǎn)品（包括文胸、內(nèi)褲、睡衣及家居服、保暖服等產(chǎn)品）銷售收入約45.05億元，其后一路下滑。

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賣房上癮

這幾年，盡管打響了百城千店戰(zhàn)役，后又推出縣鎮(zhèn)戰(zhàn)略，渠道進(jìn)一步下沉，都市麗人的內(nèi)衣主業(yè)一直未能回暖。

內(nèi)衣賣不動(dòng)，公司不得不拿出盤在手里已久的“副業(yè)”，即產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和物流服務(wù)業(yè)務(wù)。

2022年，公司將位于廣東東莞鳳崗鎮(zhèn)的原中國玉泉的舊倉庫，改造成現(xiàn)代化工業(yè)廠房和智慧物流倉儲(chǔ)，一部分自用，一部分對外銷售。

2024年中報(bào)披露，上述項(xiàng)目的總建筑面積約14.50萬平方米，其中約5.6萬平方米自持用作物流業(yè)務(wù)，余下的8.9萬平方米對外出售。

截至去年6月，玉泉項(xiàng)目已有6.1萬平方米簽訂銷售合同，其中約2.5萬平方米在期內(nèi)已完成交付并確認(rèn)收入，余下將在2025年前陸續(xù)交付。

2024年上半年，公司產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及物流服務(wù)業(yè)務(wù)收入總額2.83億元，分部業(yè)績7984.10萬元，同比增長約787%。同期，貼身衣物產(chǎn)品分部業(yè)績?yōu)?025.70萬元，同比增長約36.62%。

賣房的出色表現(xiàn)，給都市麗人打了一劑雞血，有了繼續(xù)搞地產(chǎn)的信心。在去年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層對外透露，公司在東莞鳳崗鎮(zhèn)還有將近11萬平方米土地儲(chǔ)備等待開發(fā)。

介入地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，與公司董事長鄭耀南不無關(guān)系。

據(jù)天眼查，早在2011年，鄭耀南就在東莞成立東莞市保晶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2017年更名為廣東正基創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，聚焦智慧園區(qū)項(xiàng)目投資及物業(yè)管理等，并先后參股或投資深圳京東冠如實(shí)業(yè)、東莞市都市基業(yè)城投、廣東都市麗人智能產(chǎn)業(yè)投資等多家企業(yè)。

2020年9月，鄭耀南控制的廣東都市麗人智能產(chǎn)業(yè)投資，參與東莞第一宗城市更新地塊競拍，以179元/平方米樓面價(jià)，拿下鳳崗鎮(zhèn)竹塘村下圍工業(yè)區(qū)占地5.9萬平方米的土地。

這個(gè)項(xiàng)目后被命名為“都市慧谷”，計(jì)劃打造一個(gè)集智能制造、軟件信息、電子科技等為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。除“都市慧谷”項(xiàng)目外，鄭耀南領(lǐng)銜公司還開發(fā)了“都市智谷”，入駐企業(yè)主要為可穿戴設(shè)備及相關(guān)配套領(lǐng)域的企業(yè)。

在上市體系之外，鄭耀南已勾勒出一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)版圖。