來(lái)源 | 見(jiàn)聞地產(chǎn)

作者 | 周智宇

今年業(yè)績(jī)會(huì)前夕，綠城中國(guó)突發(fā)換帥，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

掌舵綠城中國(guó)近八年的董事會(huì)主席張亞?wèn)|突然辭任，中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理劉成云接棒。在混合所有制房企人事密集變動(dòng)之際，劉成云掌舵，被視為中交集團(tuán)正以更強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)，將綠城中國(guó)推入新戰(zhàn)場(chǎng)。

劉成云也在近期業(yè)績(jī)會(huì)上，表達(dá)了中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)的支持態(tài)度。他指出，在新的階段，中交集團(tuán)對(duì)綠城的支持會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

過(guò)去一年，綠城中國(guó)從深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中殺了出來(lái)，在這場(chǎng)刺刀見(jiàn)紅的存量博弈中，綠城中國(guó)以2768億元銷(xiāo)售額沖進(jìn)行業(yè)前三，打造出千億代建帝國(guó)，卻難掩利潤(rùn)端的壓力。

這家央企地產(chǎn)商接下來(lái)要打響突圍戰(zhàn)，在行業(yè)的新周期用更多的變革，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)從高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精益化運(yùn)營(yíng)，綠城中國(guó)這家以產(chǎn)品力在行業(yè)著稱(chēng)的央企地產(chǎn)商，能否用產(chǎn)品主義對(duì)沖周期波動(dòng)，在中交的支持下，將規(guī)模優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增量？這是這家央企地產(chǎn)商在新階段的主要看點(diǎn)。

1

調(diào)倉(cāng)

行業(yè)深度出清階段，綠城中國(guó)在2024年以積極的態(tài)度“換倉(cāng)”。

從財(cái)報(bào)看，綠城中國(guó)在2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1585.46億元，同比增長(zhǎng)20.7%，創(chuàng)下歷史新高。不過(guò)股東應(yīng)占利潤(rùn)卻同比跌48.8%至15.96億元，直接原因是計(jì)提了49.17億元的資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失。如果扣除該影響，綠城中國(guó)股東應(yīng)占利潤(rùn)同比有所增加。

在此前年報(bào)預(yù)告中，綠城中國(guó)也提前給投資者打了“預(yù)防針”。公告稱(chēng)，其在2024年主動(dòng)加大長(zhǎng)庫(kù)存去化力度，加快庫(kù)存結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致2024年度計(jì)提的資產(chǎn)減值虧損增加。

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，存貨減值是每家房企都在面臨的問(wèn)題，2024年的資產(chǎn)減值基本是2021年之前的庫(kù)存項(xiàng)目。

耿忠強(qiáng)指出，綠城中國(guó)近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都實(shí)現(xiàn)了兌現(xiàn)。這意味著，隨著此前庫(kù)存逐步出清，接下來(lái)隨著新獲取項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，其利潤(rùn)端會(huì)逐步得到改善。

綠城中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，其在2024年項(xiàng)目首開(kāi)去化率達(dá)82%的高位，并有64%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開(kāi)溢價(jià)，溢價(jià)率最高11%。

土儲(chǔ)上，綠城中國(guó)去年新增土儲(chǔ)貨值1088億元，位列行業(yè)TOP4，權(quán)益投資額484億元，權(quán)益比提升至79%。新增42個(gè)項(xiàng)目中，一二線城市貨值占比達(dá)92%，北京、上海、杭州等十大核心城市貢獻(xiàn)53%的貨值。

綠城中國(guó)副總裁李駿強(qiáng)調(diào)，綠城的打法是堅(jiān)持差異化投資，深耕核心城市，機(jī)會(huì)性城市則通過(guò)狙擊式的投資來(lái)進(jìn)入，在確保安全性的同時(shí)，突出流動(dòng)性，均衡贏利性。

在當(dāng)前土拍市場(chǎng)的回暖，尤其是上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，綠城中國(guó)如何在不錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)的情況下，保障投資安全？

綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰重申“沒(méi)有好城市，只有好項(xiàng)目”的策略，表示會(huì)避開(kāi)過(guò)熱地塊，尋找小眾的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

今年一季度，綠城中國(guó)頻頻在杭州和蘇州的土地市場(chǎng)上出手，完成了大約500億元的投資額，已接近去年全年的一半。

按照郭佳峰的預(yù)期，在拿地貨值上，2025年綠地會(huì)保持與2024年相近的程度，若機(jī)會(huì)好，也會(huì)追求更高的目標(biāo)。

除新拓展項(xiàng)目，李駿表示，綠城的銷(xiāo)售在自投板塊還有一部份來(lái)自存量項(xiàng)目，截至2024年底大約有2800億元，預(yù)計(jì)在2025年可以完成1250億元左右。全年來(lái)看，綠城今年自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額有望沖擊1600億元，代建板塊營(yíng)收則會(huì)與2024年基本持平，維持在1000億左右規(guī)模。

2

更迭

自2013年末中交集團(tuán)以約60.15億港元的代價(jià)，擊退融創(chuàng)孫宏斌，從綠城中國(guó)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平手中接過(guò)綠城中國(guó)24.288%股份后，綠城中國(guó)與中交集團(tuán)關(guān)系愈發(fā)密切。

在宋衛(wèi)平退出董事會(huì)后，中交背景的李永前在2015年出任綠城中國(guó)執(zhí)行總裁一職，隨后在2019年7月，張亞?wèn)|被委任為綠城中國(guó)董事會(huì)主席，再到如今劉成云掌舵。

綠城中國(guó)的董事會(huì)成員組成上，則保持著相對(duì)平衡。張亞?wèn)|離任前，十二名董事會(huì)成員中，包括張亞?wèn)|在內(nèi)，四名董事會(huì)成員為中交背景。

目前的十名董事會(huì)成員里，除了三名獨(dú)董，周安橋、吳天海兩位非執(zhí)行董事均來(lái)自二股東九龍倉(cāng)集團(tuán)，郭佳峰、李駿則是“老綠城”，執(zhí)行董事洪蕾和耿忠強(qiáng)是中交系背景，劉成云的職位是董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事。董事會(huì)成員當(dāng)中，中交背景人士占比保持在三分之一。

綠城中國(guó)方面在回應(yīng)這次人士變革時(shí)表示，這是基于上市公司治理要求，以及公司發(fā)展實(shí)際，屬于正常人事變動(dòng)。

多位業(yè)內(nèi)人士及分析師認(rèn)為，在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，此次人事變動(dòng)反映了中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)的支持。中金公司分析師也指出，這體現(xiàn)了中交對(duì)綠城的進(jìn)一步支持，或?qū)⒗^續(xù)推動(dòng)綠城保持資產(chǎn)負(fù)債穩(wěn)健以及與中交之戰(zhàn)略協(xié)同，幫助綠城更好發(fā)揮“央企信用+市場(chǎng)化機(jī)制”的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

中交入股綠城中國(guó)十年有余，對(duì)綠城中國(guó)的一個(gè)有力支撐，便是金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為綠城中國(guó)有央企信用。2013年時(shí)綠城中國(guó)加權(quán)平均利息成本是8.7%，到了2024年底，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降到了3.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

此外，綠城中國(guó)2024年底凈負(fù)債率56.6%，現(xiàn)金短債比1.55倍，財(cái)務(wù)安全墊遠(yuǎn)超民營(yíng)房企。

就在今年2月，綠城中國(guó)成功發(fā)行了一筆規(guī)模5億美元的優(yōu)先票據(jù)，讓已經(jīng)冰凍兩年的中資地產(chǎn)美元債板塊解凍。這也從側(cè)面反映出，綠城中國(guó)在資本市場(chǎng)上得到投資者的信任。

同時(shí)，則是綠城中國(guó)在市場(chǎng)化機(jī)制下，開(kāi)發(fā)效率的持續(xù)提升。去年底，綠城中國(guó)從拿地到經(jīng)營(yíng)性回正的周期是12.3個(gè)月，較2022年時(shí)的17.2個(gè)月有了明顯提升。

不過(guò)隨著中交地產(chǎn)在今年初宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，綠城中國(guó)成為中交集團(tuán)旗下房開(kāi)業(yè)務(wù)唯一核心上市地產(chǎn)平臺(tái)，中交集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)資源的整合也箭在弦上。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著劉成云掌舵綠城中國(guó)，它會(huì)得到中交集團(tuán)更多資源傾斜，這家央企地產(chǎn)商也進(jìn)入發(fā)展的新階段。

劉成云在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，在中交集團(tuán)的支持下，在股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

劉成云表示，面對(duì)行業(yè)重大變化，唯有持續(xù)的調(diào)整改革，才能推動(dòng)發(fā)展。

的確，如今的市場(chǎng)已然對(duì)房企提出了更高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向“制造業(yè)邏輯”的進(jìn)程中，唯有兼具高信用、市場(chǎng)化效率與產(chǎn)品溢價(jià)能力的玩家，才能穿越周期。

在行業(yè)走向新周期的過(guò)程中，總有人能搶占先機(jī)。綠城中國(guó)不僅要活下去，還要以“高質(zhì)量生存”重新定義地產(chǎn)央企的競(jìng)爭(zhēng)力邊界。

這家央企地產(chǎn)商能否在“去庫(kù)存”陣痛后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)修復(fù)，在代建賽道持續(xù)領(lǐng)跑，將決定其能否成為行業(yè)下半場(chǎng)里的標(biāo)桿。